為何鄂爾多斯樓市會(huì)走向崩潰？

雖然鄂爾多斯48%的土地都是沙漠戈壁，但是卻被投資家當(dāng)成了"塞外天堂"。他們希望把鄂爾多斯打造成一座超越迪拜、拉斯維加斯的夢(mèng)想之城，卻遭遇到了暴風(fēng)雪的襲擊。鄂爾多斯樓市正在面臨崩潰，約有75%處于停工或者半停工狀態(tài)。這座新城規(guī)劃得很美好，但是現(xiàn)實(shí)卻很殘酷。一個(gè)規(guī)劃要住100萬(wàn)人口的新城，如今居住卻不到3萬(wàn)。據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》報(bào)道，"根據(jù)資料顯示，僅僅2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際施工面積2696萬(wàn)平方米，全市商品房銷(xiāo)售面積達(dá)1009.4萬(wàn)平方米。"很多年以來(lái)，鄂爾多斯都是扮演著一種默默不聞的角色。這個(gè)曾經(jīng)是為人不知的城市，就在最近幾年里一夜成名。上個(gè)世紀(jì)九十年代之前，鄂爾多斯基本上一直在拖自治區(qū)的"后腿"。48％是沙漠，29％是荒漠草原，19％是水土流失嚴(yán)重的丘陵溝壑，風(fēng)多沙大，干旱少雨；全市7旗1區(qū)曾有5個(gè)國(guó)家級(jí)貧困旗縣和3個(gè)自治區(qū)級(jí)貧困旗縣。

有關(guān)資料記載，"2002年前后，中國(guó)的煤炭行業(yè)迎來(lái)巨大轉(zhuǎn)機(jī)，煤炭?jī)r(jià)格急劇攀升，到2003年，每噸原煤價(jià)格約為200～300元，最高時(shí)甚至超過(guò)400元。煤炭行業(yè)井噴之際，正是鄂爾多斯人坐擁財(cái)富之時(shí)。很快，鄂爾多斯成為中國(guó)第一個(gè)產(chǎn)煤過(guò)2億噸的城市，煤炭開(kāi)始成為這座城市經(jīng)濟(jì)的巨大動(dòng)力。鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)'馬車(chē)'，就如同當(dāng)?shù)氐能?chē)牌'蒙K'--當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣稱(chēng)為'猛開(kāi)'一樣，迅猛地行駛在高速路上。"

2011年底，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤(pán)?？蛋褪矘鞘写竺娣e降價(jià)，從前年的均價(jià)10000元暴跌至現(xiàn)在3000多元?，F(xiàn)在，整個(gè)鄂爾多斯又在債務(wù)危機(jī)籠罩著。鄂爾多斯"鬼城"之所以負(fù)債近百億，這和鄂爾多斯多年超常規(guī)建設(shè)有關(guān)。

房?jī)r(jià)取決未來(lái)房租，這個(gè)和股票市盈率的本質(zhì)是一樣。人們之所以出高價(jià)購(gòu)房，就是賭未來(lái)會(huì)漲價(jià)，這和房租是有很大關(guān)系。如果人們都看到這是一座鬼城，將來(lái)是沒(méi)有什么人居住，到時(shí)租金肯定不會(huì)上漲。因此，房?jī)r(jià)就做出了提前的反應(yīng)。當(dāng)然，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)拼命上漲，這和當(dāng)時(shí)政府吹捧有關(guān)，但是真相慢慢浮出來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)暴跌。

從簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)看，房子這么多，真實(shí)居住需求不多，房?jī)r(jià)不跌才怪。很多東西，宣傳方面確實(shí)給人們的感覺(jué)是很美好，但是一旦真相被人們發(fā)現(xiàn)了，那么好戲就開(kāi)始了。2006年，鄂爾多斯房地產(chǎn)的均價(jià)1200元左右，到了2009年就上漲到7、8000元，然后2010年在這個(gè)基礎(chǔ)繼續(xù)上漲。然而暴漲的背后，卻隱藏著暴跌的危機(jī)。

鄂爾多斯樓市之所以會(huì)走向崩潰，主要是原因過(guò)度依賴資源，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一。鄂爾多斯政府財(cái)政收入對(duì)原煤銷(xiāo)售所得稅收依賴過(guò)高，這導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)非常很大。進(jìn)入2012年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)前景不被看好，一些省份發(fā)電量進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，煤炭下降出現(xiàn)大幅下降，所以必然影響財(cái)政收入。

官方原意希望康巴什成為鄂爾多斯對(duì)外炫耀的市中心，如今卻是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品。激情帶來(lái)不是成功，而是一系列的后遺癥。"禍之福所倚"，對(duì)于鄂爾多斯而言，今天樓市崩盤(pán)，煤礦炒作的終結(jié)，可以讓這個(gè)城市暫時(shí)放下趕超香港的夢(mèng)想，放棄輕浮和狂傲，給這個(gè)城市更多的厚重一點(diǎn)的思考。任何一個(gè)國(guó)際大都市，不是靠炒樓，炒礦，玩高利貸玩出來(lái)的。

要解決危機(jī)，就必須正視當(dāng)前的問(wèn)題。要從根本上改變不切實(shí)的規(guī)劃，特別是瘋狂的夢(mèng)想。只有認(rèn)真對(duì)待，實(shí)在去走每一步，或許這才是一個(gè)出路。