房租大漲須辨明誰是真正推手

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部實施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作已經(jīng)結(jié)束，報告認(rèn)為除了季節(jié)性因素外，部分中介因為房屋買賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。

　　記得幾年前某地產(chǎn)記者請教行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)人“房價為何快速上漲”時，該負(fù)責(zé)人不假思索地回應(yīng)：都是媒體炒高的。無獨有偶，某省負(fù)責(zé)人也曾拋出過類似觀點。把房價上漲的板子打在媒體身上，著實冤枉。現(xiàn)在，有關(guān)方面把房租上漲的板子打在中介身上，估計中介也要大聲喊冤。

　　有媒體反對“中介炒高房租說”，理由有兩點：一是中介行業(yè)分散，市場集中度較低，而租賃市場又十分龐大，個別中介不可能成功炒作甚至操縱租金價格；二是作為房屋租賃市場的供給方——房東，比中介機構(gòu)更分散，人數(shù)眾多，不可能主觀愿意就能形成“價格共謀”。不過我以為，這兩點似乎難以立足。

　　原因是，在房租上漲的城市，房屋租賃市場基本上都被少數(shù)幾家中介機構(gòu)以連鎖方式壟斷，這就給中介機構(gòu)炒作、操縱租金價格提供了機會。即便房屋租賃市場沒有壟斷，中介也會聯(lián)合起來哄抬房租，與開發(fā)商聯(lián)合哄抬房價沒有兩樣。再說，當(dāng)中介機構(gòu)的房屋買賣業(yè)務(wù)由于宏觀調(diào)控而陷入低谷時，從租賃業(yè)務(wù)上謀生是必然的，怎么能說中介與房屋上漲無關(guān)呢？

　　但絕對不能把板子都打在中介身上，否則，不僅中介要大聲喊“不公”，而且還會掩蓋事實真相。我以為，房租上漲幕后的真正“推手”或者說主要“推手”，既不是畢業(yè)大學(xué)生，也不是中介機構(gòu)，而是責(zé)任缺失的監(jiān)管部門。正因為監(jiān)管缺失，公共責(zé)任缺少擔(dān)當(dāng)，房屋租賃市場才像一個似乎沒有人管的“野孩子”。

　　說房屋租賃市場一點沒有人管，也不準(zhǔn)確。但客觀地說，無論從政策法律法規(guī)而言，還是從監(jiān)管投入來看，都難言滿意。比如說，如此龐大的房屋租賃市場，制度層面僅有房地產(chǎn)管理法和城市房屋租賃管理辦法，而且是多年前制定的，顯然難以適應(yīng)今日監(jiān)管。

　　而且，每一輪宏觀調(diào)控，基本都把重心放在新建商品房市場和二手房買賣市場上，租房市場多年遭遇“冷遇”。當(dāng)房租突然上漲時，我們才意識到宏觀調(diào)控忽略了租房市場，導(dǎo)致租房市場缺少層次，供需不對接——高端住房供過于求，而低端住房供應(yīng)不足。

　　監(jiān)管部門公共責(zé)任缺失還體現(xiàn)在公共租賃房提出晚、發(fā)展慢、政策不公。雖然住建部等七部門6月份聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，但要看到發(fā)展公共租賃房受制于土地財政，而且分配時存在戶籍歧視——不少地方的公共租賃房優(yōu)先供應(yīng)戶籍人口，暫不供應(yīng)外來人口。其實，外來人口才是公共租賃房的真正需求者，才最需要被政策照顧。

　　據(jù)報道，北京、上海、深圳、廣州等城市近來房屋租賃價格平均漲幅超過10%，有的超過20%。學(xué)者們分析原因，多數(shù)看法是房屋租賃市場供需失衡。但據(jù)國家電網(wǎng)公司近期在全國660個城市的調(diào)查，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。這充分說明租賃市場不差房屋，而是差有效調(diào)控，沒有把空置房變成租賃房。